房产合同纠纷律师

第一篇：上海房产律师-二手房中介服务合同纠纷案件中“跳中介”问题应如何处理

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上海房产律师-二手房中介服务合同纠纷案件中“跳

中介”问题应如何处理

近年来，随着二手房交易的日趋频繁，房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行委托他人居间（即所谓的“跳中介”）为由，要求对方承担违约责任的案件时有发生。在司法实践中，各法院对此类中介服务合同约定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何承担等的认定存在一定的差异。我们认为，此类纠纷的处理应当遵循诚实信用、平等保护的原则，既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序发展。

1、关于约定条款的效力。目前，中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要承担违约责任的合同条款。我们认为此类条款如果是中介机构为了保护自身合法权益，在提供一定中介服务后，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，则不宜简单地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款而认定无效。

2、关于“跳中介”行为是否构成违约的认定。包括“跳中介”构成违约等条款在内的中介服务合同签订后，当事人事后没有通过该中介机构达成购房协议，是否构成违约，一般应结合房屋出卖人的委托情况（如：中介机构是否独家代理）、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行判断，而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳中介”违约行为。

3、关于违约金的调整。中介服务合同往往约定，如果发生“跳中介”行为买受人或出卖人即要向中介机构承担一定数额的违约金。审批实践中，对此类合同约定的违约金是否过高，法院能否主动审查，存在一定的争议。我们认为，违约金的调整属权利阻却事由的抗辩，法院不宜主动干预。一般情况下，在当事人提出请求调整违约金的主张后，法院方可予以审查。对于当事人仅以不构成违约进行抗辩的，法院可以通过适当的方式予以释明，以明确当事人在法院认定其违约时，是否行使调整违约金的权利。违约金调整的具体标准，应结合中介机构已提供服务的内容，当事人的过错程度以及获利情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 上海婚姻律师

来源：上海房产律师，吉建明律师：15821702014

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第二篇：找法网王旭东律师谈房产新政下的房产买卖合同纠纷

房产新政下如何处理房产买卖合同纠纷

——找法网王旭东律师

前言: 为了遏制房价过快上涨的势头，国务院下发了一系列调控房价的政策措施，特别是2014年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“房产新政”）后，对在此政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行带来诸多问题，如何合理的应用《合同法》以及其他法律文件的规定，帮助由于政策调整而存在合同履行障碍的出卖人、买受人、居间人等妥善处理他们已经签订的房屋买卖合同，就成了迫切需要解决的法律问题。笔者作为一名从事房地产行业的专业律师，将从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2014]7号）和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》（法释[2014]5号）第二十六条规定中确定的情势变更原则的角度出发，结合自己办理的类似案件，通过本文对房产买卖合同各方当事人共同关心的此类合同能否变更或解除、如何确定双方的责任承担等等问题做出一个初步的法律分析，希望能对房产买卖双方和居间人有所帮助，也非常愿意和关心此类问题的朋友共同探讨。

一、房产新政及其带来的法律问题

2014年以来，房价成为舆论的焦点，3月份的“两会”以后，房价依然坚挺，房价问题已由单纯的价格问题演变为民生问题，为切实有效抑制房价，遏制投机炒房行为，2014年4月17日国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，其核心内容为：

1、提高按揭贷款首付比例。房产新政规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

2、提高二套及以上住房贷款比例。房产新政规定，对贷款购买第二套住房的家庭贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

3、暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

4、对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

5、 对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。

房产新政实施后，改变了过去房市吸虹过剩货币流动性的通道，投资、投机性需求失去了通过价差交易获利的机会，从而逆转了对市场对房价的预期。同时，房产新政未能就新政出台前所签订的没有完成交易的购房协议是否要遵循房产新政等做出清晰的划定，导致执行部门一刀切的统一执行新的购房和房贷新政，部分购房人因购房、房贷门槛的提高，无法再按照原合同约定继续履行合同。

房产政策的剧变对房产买卖产生了巨大的冲击，是信守承诺继续交易，还是变更或解除合同？买受人能否以房产新政为“不可抗力”或“情势变更”为由变更或解除房产买卖合同？解除或变更房产买卖合同后的法律责任如何承担？守约方如何维护自己的合法权益等问题，这些都是出卖人、买受人、居间人迫切需要解决的问题。为正确适用法律，妥善解决纠纷，保护房屋买卖各方当事人的合法权益，笔者以下提出法律意见，供房产买卖双方和居间人参考。

二、房产新政在房产买卖合同中法律定性。

房产新政出台后，由于首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款，引发买受人退

房潮，焦点主要在于，房产新政是不可抗力或者情势变更，还是属于正常的商业风险，买受人要求退房是否属于违约，要不要承担违约责任？

买受人认为房产新政属于情势变更，买受人可以解除或变更合同，无需承担违约责任，其理由是：双方签订的房产买卖合同虽然有效，但在合同履行过程中，由于房产新政实施，导致首付提高、利息增加、贷款额度减少、贷不出款，改变了房款支付方式和比例，这是双方在签订房产买卖合同时所无法预料的，无法避免的，是一种无法防止的外因，而非买受人个人原因导致，而且超过了买受人承受能力，买受人无法克服。若按照原合同继续履行，对买受人来说将导致明显不公平。所以，房产新政属于情势变更，买受人可以解除合同而且不应承担解除合同的 ……此处隐藏6803个字……。能完全支配及处理。

2、处于抵押状态，抵押权人为 。抵押权人同意卖方出售该房地产。

3、处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日天内还清贷款，办妥解除抵押登记手续。

第三条：房地产租约现状

双方均清楚本房地产之上所附租赁债务现状并同意以下第种处理办法。

1、该物业没有租约。

2、该物业之上存有租约，其租期到年月日止。租金为元/月，押金为元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交予买方。双方同意由卖方在实际交付房地产时处理与承租人的租赁关系事宜。

3、该物业之上存有租约，其租期到年月日止。租金 为元/月，押金为元。承租人已书面放弃优先购买权。卖方须于合同签订日将承租人的放弃优先权的书面文件原件交予买方。双方同意由买方处理与承租人的有关剩余租期事宜。卖方所收取的押金转交予买方。剩余租期的租金由买方收取。

第四条：附着于物业之上的户口

本物业之上所附着的户口(无论是出售人自已的还是别人的)，出售人保证于收到房地产成交全部价款之日起日内迁出，否则，买方有权要求其迁出。同时卖方可按本合同房地产总价款的百分之向买方承担违约责任。

第五条：物业转让价格

甲方自愿将上述房地产出售给乙方，转让价为。该成交价不含税费。

第六条：交易定金和履约保证金

经双方协商，买方同意在本合同生效的同时向卖方支付定金人民币元整(小写：)。

为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付物业和结清所有费用，双方协商同意在房款中暂扣元作为履约保证金。此款在卖方实际交付房地产时进行结算。

第七条：税费承担

第八条：买方付款方式

经买卖双方协商一致，约定买方按下述第种方式给付定金、履约保证金之外的楼款(ab两种方式选取其中一种)

a、一次性付款

双方同意，买方须将除定金、履约保证金之外的楼款人民币元整(小写)于年月日之前交由双方指定的银行监管。(买卖双方另行签订资金监管协议)。

b、买方向银行按揭付款

1、买方须将首期款(不含定金)人民币元整(小写)于年月日之前交由双方指定的银行监管；

2、买方于年月日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查，审查和审批等手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，放款时间为银行约定时间交付予卖方。

如买方支付首期款之余额少于交易价格与银行承诺发放贷款的差额之余额，则首期款金额应相应增加，买方须于银行出具承诺贷款函后三日内补足并交由双方指定银行监管。

第九条：买方逾期付款的违约责任

买方未按照本合同约定的期限付款的，按照下列第种方式处理：

1、按照逾期时间和欠款比例，分别处理

a、逾期在90日内(含90日的)，或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全部支付应付款之日起，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金。合同继续履行。

b、逾期超过90日后，且未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，卖方有权要求买方支付全部价款或者在该款项付款期限届满之日起半年内解除合同，卖方解除合同的，买方按累计应付款的百分之十向卖方支付违约金。卖方应当返还已付的全部购房价款。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之四的违约金。

本条中的逾期应付款是指按照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期付款与该期实际已付款的差额确定。2：双方自行约定的处理办法

第十条：房地产交付

乙方应当于将上述房地产交付予买方。在交付房屋时，应当履行下列第手续：

1、买卖双方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数、并交接该附表一中所列物品。

2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。

3、移交该房屋钥匙。

4、

5、

第十一条：延迟交房的违约责任

除合同另有约定的特殊情况外，卖方未按本合同约定的期限将本房地产交付

买方，按下列第种方式处理：

一、按逾期时间，分别处理：

1、逾期在90日内(含90日)，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付日止，卖方每逾期一日，应向买方支付相当于房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行；

2、逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当退还全部已付购房款和银行同期存款利息。同时，卖方按本房地产总价款的百分之十向买方支付违约金。并承担买方因本次交易所发生的佣金、赎楼费、税费等等一切相关费用；

3、逾期超过90日，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，但自约定交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以本房地产总价款为基数以日万分之四向买方支付违约金。

二、双方约定的其方式

1、

2、

第十二条、物业附随债务的处理

卖方在交房前，应将附随于该物业的水费、电费、有线电视费、物业管理费、垃圾清运费、煤气费、电话费等费用结清，结清单据须交买方确认，否则，买方有权从履约保证金中抵扣上述欠费。

第十三条：产权转移登记

甲、乙双方自所签合同生效之日起日内，共同到房地产权登记部门申请预告登记，预告登记后日内双方应携带房地产证书到房地产权登记部门办理产权转移登记手续。在房地产转让过程中发生的各项税费，均依照国家、省、市有关规定交纳。双方另有约定的，从其约定。办理《房地产证》的有关税费，按双方所约定处理。未有约定的，按国家、省、市的规定由甲乙双方各自承担。

第十四条：合同附件

本合同共有附件份，页数为页。合同附件为合同重要组成部分，与本合同具有同等法律效力。买卖双方应于各附件每页签字确认。

第十五条：法律适用与纠纷解决

因本合同发生纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成时，向东莞市第二人民法院起诉。

第十六条：

本合同一式五份，自双方签订之日起生效，甲乙双方各执一份，其他交有关部门，均具同等法律效力。

买方：卖方：

年 月 日年 月 日

附件一：

房屋买卖物业室内现状

家用电器：

室内家俱：

其它：

卖方声明：卖方保证在交房按现状进行交房，保证将本表所列物品交付予买方。如有违反，愿意按合同约定承担违约责任。